Kira bedelinin tespiti davasını hem kiralayan hem de kiracı açabilir. Kiracı, fazla olan kira bedelinin düşürülmesi; kiralayan ise düşük kira bedelinin arttırılması amacıyla tespit davası açabilir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payına düşen kira bedelinin tespitini isteyebilir. Elbirliği halinde mülkiyette ise tüm ortaklar birlikte dava açmak zorundadır. Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davalının ikametgahı ya da gayrimenkulun bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira bedelinin tespiti davaları TBK 344’te düzenlenmiştir. Taraflar arasında kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma varsa kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır. Kanunun emredici hükmü gereği arttırımın üst sınırı Tüketici Fiyat Endeksini geçemez.
BEŞ YILLIK SÜRE
TBK 344/3’e göre,
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Madde metninden de anlaşılacağı üzere beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde açılacak kira tespit davasında emsal kira bedelleri gözetilerek kira bedeli tespit edilir.
DAVA AÇMA SÜRESİ
TBK MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kanun maddesinden açıkça anlaşılacağı üzere kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağını ilişkin bir hüküm varsa kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması için ihtarname gönderilmesine gerek bulunmamaktadır.
Somut örnek vermek gerekirse kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin madde varsa ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.05.2019 tarihi ise 01.07.2025 tarihinde açılmış olan bir davada mahkeme 01.05.2025 tarihinden itibaren kira bedelini tespit edecektir.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin madde yoksa ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.05.2019 ise kiraya veren tarafından en geç 01.05.2025 tarihinden otuz gün önceki bir tarihte dava açılır veya kiracıya dava açılacağı yönünde bildirimde bulunulursa açılacak olan davada kira bedeli 01.05.2025 tarihinden itibaren tespit edilir. İhtar şartına veya dava açmadan önceki süre şartına uyulmadan dava açılırsa yeni kira bedeli 01.05.2026 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere hesaplanır.
YENİ KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNE ESAS OLAN KRİTERLER
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
HAKKANİYET İNDİRİMİ
Yargıtay kararlarına göre belirlenecek olan kira bedelinden %10 ile %20 arası hakkaniyet indirimi yapılmaktadır. Yargıtay verdiği bir kararında hakimin %20den fazla hakkaniyet indirimi yapmasının doğru olmadığı tespiti ile bozma kararı vermiştir. (Y3HD- 2017/3682 E. , 2017/17155 K.)
Kocaeli İzmit Pehlevan Hukuk Bürosu
Avukat Çağdaş Çağatay PEHLEVAN